등기사항증명서 보는 법,갑구·을구·근저당권·소유자 확인 순서

 

등기사항증명서 보는 법｜갑구·을구·근저당권 확인 순서

작성 기준일: 2026년 8월 22일
등기사항증명서는 부동산의 표시와 등기된 권리 관계를 확인하는 문서입니다. 문서만으로 거래의 안전 여부를 단정하기보다, 계약서와 대조해 변동을 찾고 낯선 기재가 있으면 이체 전에 확인하는 용도로 사용하세요.

01. 먼저 표제부·갑구·을구라는 구조를 이해합니다

표제부는 부동산의 표시, 갑구는 소유권 관련 사항, 을구는 소유권 이외의 권리 사항을 중심으로 읽습니다. 세 부분을 순서대로 보면 주소부터 권리까지 흐름이 이어집니다.

02. 순서는 표제부, 갑구, 을구입니다

계약서 주소와 문서의 부동산 표시가 같은지 확인한 뒤 갑구에서 소유자와 소유권 관련 기재를, 을구에서 근저당권·전세권 등 권리를 확인합니다. 한 항목만 보고 결론 내리지 마세요.

03. 표제부에서는 계약 대상이 맞는지 대조합니다

표제부의 토지·건물 표시, 주소, 면적 등은 계약서와 대조합니다. 집합건물은 동·호수나 전유 부분 표시까지 확인해야 합니다.

04. 갑구에서는 소유자와 소유권 관련 변동을 봅니다

갑구에는 소유권에 관한 등기가 기록됩니다. 현재 소유자가 계약 상대방과 같은지 보고, 압류·가압류·가처분 등 낯선 기재가 보이면 의미와 처리 방식을 먼저 확인합니다.

05. 을구에서는 담보와 사용 권리를 봅니다

을구에는 근저당권, 전세권 등 소유권 외 권리가 기록될 수 있습니다. 권리의 종류·권리자·접수일·말소 여부를 함께 봐야 합니다.

06. 근저당권은 채권최고액과 말소 상태를 구분합니다

채권최고액은 실제 채무액과 동일하다고 단정할 수 없습니다. 말소 예정이라는 설명과 말소 완료는 다르므로, 잔금일에는 접수·처리·완료 상태를 구분해 확인합니다.

07. 계약 전에는 문서와 계약서를 나란히 놓습니다

주소·동호수·소유자·계약 상대방·권리 변동을 대조합니다. 대리 계약이면 대리권 확인도 별도로 필요합니다.

08. 발급 시점은 계약 전과 잔금 직전이 중요합니다

계약 전 문서와 잔금일 직전 문서를 비교하면 변동을 찾는 데 도움이 됩니다. 등기 신청 뒤에는 접수와 완료를 구분해 진행 상황을 확인하세요.

09. 자주 하는 실수는 세 가지입니다

소유자 이름만 보고 을구를 넘기는 것, 말소 예정 설명을 완료로 이해하는 것, 오래된 발급본만 보는 것입니다. 변동이 보이면 이체 전에 중개사·법무사·등기소에 확인하세요.

10. 마지막에는 읽은 내용을 기록으로 남깁니다

발급일시, 확인한 소유자와 권리, 문의한 내용, 답변을 함께 보관합니다. 권리 관계가 복잡하거나 분쟁 가능성이 있으면 개별 법률 검토가 필요합니다.

실행 체크리스트 10개

1. 계약서 주소와 표제부를 대조했습니다.

2. 동·호수와 전유 부분을 확인했습니다.

3. 갑구의 현재 소유자를 확인했습니다.

4. 갑구의 변동 기재를 읽었습니다.

5. 을구의 권리 종류를 확인했습니다.

6. 근저당권 권리자와 채권최고액을 확인했습니다.

7. 말소 예정과 완료를 구분했습니다.

8. 잔금일 직전에 다시 열람했습니다.

9. 이체 전 낯선 기재를 확인했습니다.

10. 발급본과 확인 기록을 보관했습니다.

자주 묻는 질문 FAQ 8개

Q1. 등기부등본과 등기사항증명서는 같은 말인가요?

현재 공식 명칭은 등기사항증명서입니다. 일상적으로 등기부등본이라는 표현도 많이 사용합니다.

Q2. 갑구에는 무엇이 있나요?

소유권과 관련된 등기가 기록됩니다. 현재 소유자와 소유권 관련 변동을 확인합니다.

Q3. 을구에는 무엇이 있나요?

근저당권·전세권 등 소유권 이외 권리가 기록될 수 있습니다.

Q4. 근저당권이 있으면 거래하면 안 되나요?

문서 한 줄만으로 거래 가능 여부를 단정할 수 없습니다. 말소 약정과 실제 처리 상태를 확인해야 합니다.

Q5. 채권최고액은 빚의 실제 금액인가요?

동일하다고 단정할 수 없습니다. 필요한 경우 권리자·법무사 등에게 사실관계를 확인하세요.

Q6. 언제 다시 발급받나요?

계약 전과 잔금일 직전의 확인이 특히 중요합니다.

Q7. 인터넷에서 열람할 수 있나요?

인터넷등기소에서 등기기록 열람과 등기사항증명서 발급 관련 서비스를 확인할 수 있습니다.

Q8. 낯선 권리가 보이면 어떻게 하나요?

이체를 서두르지 말고 계약 관계자와 법무사·등기소에 확인하세요.

공식 확인 링크

• 인터넷등기소

• 인터넷에 의한 등기기록 열람 업무처리지침

• 등기사항증명서 등 수수료규칙