전세 계약 전 하자점검 체크리스트: 누수·보일러·창호 확인 순서
먼저 결론: 현장 점검은 하자를 ‘발견’하는 데서 끝나면 아쉽습니다. 이상이 보이면 전체 위치 사진 → 가까운 사진·영상 → 발견 날짜 → 임대인·중개사에게 알린 내용 → 수리 시점 또는 현 상태를 특약에 남기는 순서까지 이어가야 합니다. 계약 뒤에 발견된 문제라도 원인과 책임은 사안별로 달라질 수 있으므로, 계약 전 기록이 가장 먼저 쓸 수 있는 자료가 됩니다.
1. 점검의 목적은 새집처럼 완벽한 집을 찾는 것이 아닙니다
전세집에는 사용감과 작은 흠집이 있을 수 있습니다. 중요한 것은 계약할 주택의 현재 상태를 확인하고, 생활에 영향을 줄 수 있는 이상을 계약 전에 구분하는 것입니다.
민법은 임대인이 목적물을 인도하고 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 규정합니다. 다만 실제 수리 범위와 비용 부담은 하자의 원인·정도·특약 등 사정에 따라 달라질 수 있으니, 현장에서 확인한 내용을 구체적으로 남기는 것이 좋습니다.
2. 점검 전에는 빈집인지·전기와 수도가 가능한지부터 묻습니다
보일러·수압·배수·조명은 실제로 켜 보지 않으면 확인이 어렵습니다. 방문 전에 공실인지, 전기·수도·가스가 사용 가능한지, 기존 입주자의 퇴거 전인지부터 중개사 또는 임대인에게 확인하세요.
작동 시험이 불가능한 상태라면 ‘정상 작동’이라고 적기보다, 무엇을 시험하지 못했는지 기록해 두는 편이 낫습니다. 수리 완료 후 재방문할지, 계약서에 인도 전 확인 조건을 넣을지도 이때 협의합니다.
3. 누수는 천장·벽·바닥을 한 번에 보지 말고 흔적부터 찾습니다
누수는 물이 떨어지는 장면보다 변색, 들뜸, 곰팡이 냄새, 실리콘 주변의 검은 자국처럼 흔적으로 먼저 보일 때가 많습니다. 욕실과 주방뿐 아니라 창가, 붙박이장 안쪽, 세탁실, 천장 모서리를 순서대로 보세요.
발견하면 바로 근접 사진만 찍지 말고 방 전체와 해당 위치가 함께 보이게 한 장을 먼저 찍습니다. 그 뒤 가까운 사진, 만졌을 때 젖음·들뜸 여부, 상대방에게 알린 내용을 이어서 기록하면 위치를 설명하기 쉬워집니다.
4. 수압·배수는 물을 틀고, 고인 뒤와 빠진 뒤를 모두 봅니다
주방 싱크대와 욕실 세면대·샤워기에서 물을 틀어 수압을 확인합니다. 동시에 배수구 주변, 하부장 안쪽, 바닥에 물이 새거나 역류하는 흔적이 있는지도 살펴보세요.
배수는 물이 나오는 순간보다 물을 멈춘 뒤에 더 드러날 수 있습니다. 물이 고이는 시간, 빠지는 속도, 이상한 소리·냄새가 있는지를 짧은 영상으로 남기면 말로만 설명하는 것보다 분명합니다.
5. 보일러는 ‘켜짐’과 ‘온수·난방 반응’을 나눠 확인합니다
보일러 화면이 켜진다고 난방과 온수가 모두 정상인 것은 아닙니다. 가능하다면 온수와 난방을 각각 작동해 보고, 조작 화면의 상태·오류 표시·반응 시간을 영상으로 남기세요.
가스 설비나 보일러에서 냄새, 이상 소음, 경고 표시가 느껴지면 임의로 분해하거나 계속 작동시키지 마세요. 사용을 멈추고 임대인·중개사에게 알린 뒤 안전 점검 또는 수리 계획을 확인하는 편이 우선입니다.
6. 창호는 여닫힘·잠금·틈·유리를 따로 봅니다
창문은 한 번 열어 보고 끝내기 쉽지만, 끝까지 열고 닫을 때 걸림이 없는지, 잠금장치가 잠기는지, 고무 패킹이 들뜨지 않았는지 확인해야 합니다. 창틀 주변의 변색·곰팡이·물자국도 함께 봅니다.
유리의 금, 파손, 결로 흔적은 빛 방향에 따라 안 보일 수 있습니다. 휴대전화 플래시나 다른 각도에서 살피고, 발견했다면 창 전체 사진과 문제 부위 사진을 함께 남기세요.
7. 옵션은 목록과 ‘작동 화면’을 한 묶음으로 남깁니다
에어컨, 냉장고, 세탁기, 인덕션, 식기세척기 등 옵션은 계약서 또는 중개대상물 설명서에 포함 여부가 적혀 있는지 먼저 확인합니다. 현장에 있다는 사실과 정상 작동 여부는 다른 질문입니다.
옵션별로 전체 사진, 모델명·상태가 보이는 사진, 전원 또는 기본 기능을 시험한 짧은 영상을 남기세요. 작동을 시험하지 못했다면 그 사유와 재확인 일정을 문자 등으로 남겨 두는 편이 좋습니다.
8. 사진은 ‘전체 → 위치 → 가까이 → 영상’ 순서로 남깁니다
사진 한 장만으로는 어느 방의 어느 부분인지 알기 어려울 수 있습니다. 먼저 방 전체와 창·문·가구 등 기준점이 보이는 사진을 찍고, 이어 문제 위치, 근접 상태, 작동 과정의 영상을 남기세요.
촬영본은 필터나 과도한 편집을 하지 말고 원본 파일을 보관합니다. 파일명에는 촬영일·공간·항목을 붙이면 계약서 작성과 입주 직후 재확인 때 찾기 쉬워집니다.
9. 이상이 있으면 말로 합의하지 말고 계약서·특약에 연결합니다
하자가 보이면 ‘고쳐 주기로 했다’는 구두 약속만으로 넘기지 마세요. 무엇을, 언제까지, 누가 확인할지와 수리 전 현 상태를 문장으로 남겨야 이후 서로 같은 내용을 보고 있는지 확인할 수 있습니다.
특약 문구는 집 상태와 합의 내용에 따라 달라집니다. 일반 문장을 그대로 복사하기보다, 예를 들어 ‘안방 창호 잠금장치 교체 후 인도’처럼 위치·항목·기한·확인 방법을 구체화하고 당사자와 중개사의 확인을 받으세요.
10. 계약 뒤·입주 직후에도 같은 목록으로 다시 확인합니다
계약 시점과 실제 인도 시점 사이에 집 상태가 바뀔 수 있습니다. 열쇠를 받는 날에는 계약 전 기록과 같은 목록으로 다시 점검해 차이가 있으면 즉시 사진·영상으로 남기고 상대방에게 알리세요.
생활에 지장이 큰 문제, 안전과 관련된 이상, 합의한 수리가 끝나지 않은 경우에는 임의로 비용을 처리하기 전에 상황과 필요한 조치를 기록하고 상담·협의 절차를 확인하세요.
실행 체크리스트 10개
방문 전 전기·수도·가스 사용 가능 여부와 빈집 여부를 확인합니다.
방마다 전체 사진을 먼저 남깁니다.
천장·벽·창가·수납장 안쪽의 변색·들뜸·곰팡이 흔적을 봅니다.
싱크대·세면대·샤워기에서 수압과 배수 상태를 시험합니다.
보일러의 온수·난방 반응과 오류 표시를 각각 확인합니다.
창호의 여닫힘·잠금·유리·창틀 상태를 확인합니다.
옵션은 포함 목록과 실제 작동 여부를 분리해 기록합니다.
이상은 전체·위치·근접 사진과 짧은 영상으로 남깁니다.
수리 합의는 위치·항목·기한·확인 방법을 특약에 구체적으로 적습니다.
열쇠를 받는 날 같은 목록으로 다시 점검하고 원본을 보관합니다.
자주 묻는 질문 8개
Q1. 도배의 작은 흠집도 모두 특약에 적어야 하나요?
생활에 영향을 주지 않는 작은 사용감까지 모두 특약에 넣을 필요는 없습니다. 다만 입주 전 상태를 보여 주는 사진은 남기고, 수리 여부를 합의한 항목은 구체적으로 적는 편이 좋습니다.
Q2. 누수 흔적이 있는데 지금은 마르면 괜찮은가요?
원인과 재발 가능 여부를 사진으로 남기고 확인해야 합니다. 단순한 흔적인지, 계속되는 누수·결로와 관련 있는지는 현장 상태와 수리 이력 등을 바탕으로 임대인·관리 주체에게 확인하세요.
Q3. 보일러가 잠겨 있어 시험을 못 하면 어떻게 하나요?
시험하지 못한 사실을 남기고, 인도 전 작동 확인 또는 수리 여부를 협의하세요. 실제 작동을 확인하지 않은 상태를 ‘정상’으로 단정하지 않는 것이 중요합니다.
Q4. 옵션이 있는데 계약서에 없으면 포함된 건가요?
현장에 있는 사실만으로 계약에 포함된다고 단정하지 마세요. 옵션의 포함 여부, 품목, 작동 상태를 계약서 또는 중개대상물 설명서에 확인하는 편이 좋습니다.
Q5. 사진은 임대인에게 바로 보내야 하나요?
이상이 있다면 촬영 뒤 상대방에게 알리고, 보낸 내용과 답변을 함께 보관하는 것이 좋습니다. 긴급한 안전 문제라면 기록보다 안전 조치와 연락을 먼저 합니다.
Q6. 하자가 있으면 계약을 하지 말아야 하나요?
하자 하나만으로 결론 내릴 문제는 아닙니다. 수리 가능 여부, 수리 시점, 생활 영향, 기록·특약 합의 여부를 검토하고 조건이 불명확하면 계약을 서두르지 않는 편이 좋습니다.
Q7. 임차인이 직접 고친 뒤 비용을 청구해도 되나요?
하자의 원인·긴급성·사전 통지·특약 등 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 비용 처리 전에는 사진과 연락 기록을 남기고 상대방과 협의하거나 필요한 상담을 확인하세요.
Q8. 입주 후에 새 하자를 발견하면 늦었나요?
계약 전에는 보이지 않았던 문제가 입주 후 드러날 수 있습니다. 발견 즉시 상태와 날짜를 기록하고, 계약 전 사진·특약·연락 기록과 함께 상대방에게 알리세요.
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